上海的老破小,正在全线失守!
老破小,上海守正在成为市场上的正全领跌产品。 在这轮楼市下行的线失周期里,一线城市的上海守出现了明显的二八分化。 二手挂牌市场上,正全有20%左右高品质房源的线失价格依然坚挺,房东也坚守着自己的上海守底线。 但作为市场上最主流、正全总价在300-500万的线失老破小,成为了这轮跌幅最大的上海守重灾区,全线失守乃至溃败!正全 老破小的线失暴跌,也是上海守这轮楼市下跌幅度格外明显的原因。 作为市场争议最大的正全产品,老破小一直以来都被吐槽:产品过时、线失停车困难、环境差等等不利因素。 今天总爷就来跟大家聊聊,目前一线城市的老破小究竟跌了多少,以及它们为什么会跌? 01 老破小,到底跌了多少? 先说结论:一线城市老破小,基本已经回落到2018年底的水平。 据统计,一线城市的“老破小”,从2016年初开始涨价,起起伏伏,于2021年达到历史最高点,然后一路下探至今。 从最近市场的成交数据上来看: 三月上海网签了20221套二手房,环比增长169.5%,似乎数据上已经在慢慢回升。 但是明眼人都知道,这样的成交数据背后,是上海老破小房东们集体“割肉”换来的。 前不久总爷跟链家中介聊了几句,着实有被惊讶到。 过去上海500万的老破小,现在只要350万左右,直接打七折; 那些地段不好的老破小,曾经挂牌200,300万,如今的真实成交价格,更是已经降到了1字头。 是的,你没看错。 最近上海市区居然重新出现了很多1字头的老破小,虽然面积不大,但毕竟也是心心念念的市区。 房价腰折的案例更是数不胜数: 曾经靠着“学区房”概念被热炒的杨浦密云小区,短短一年时间,几乎同样的房型总价直降百万。 而且,老破小的颓势与地段也没有太大关系。上海的外环外,老破小的近况同样不容乐观。 目前上海丰庄的许多老破小单价也只有4万不到,总价100-200万就能在上海外环内轻松置业。 至于其他一线城市,北京的老破小现状也是一样,海淀区的最牛学区房“蜂鸟家园”,44平的房子最高一度卖到了近千万。 但是现在再去链家上看看挂牌价,500-600万想要出手的卖家比比皆是。 朝阳的老破小学区房跌的也很厉害,东大桥的老破小农丰里小区,半年跌了100W。 总而言之,无论是上海还是北京,很多老破小的价格,已经实打实回调到了2018年的水平。 02 老破小,为什么会跌? 那么问题来了,老破小为什么成为楼市里的领跌产品呢?主要是以下这几个原因: 1. 挂牌量与日俱增,踩踏现象明显。 不得不承认,楼市的供需关系已经彻底变化。 上海二手房的库存和挂牌量,每天都在快速增长中。 截止2024年4月,链家挂牌量来到了169021套,相比3月又增长了近5000套。 哪怕3月份上海二手房的成交量高达1.8万套,在巨量二手房库存面前,老破小的消化速度还是很慢。 也正是因为大环境如此,二手房市场上的价格内卷和抛压越来越大。 2. “学区”泡沫幻灭,失去价格支撑。 在众多类型的老破小中,跌幅最为明显的一定是学区房老破小。 学区房作为老破小房源的成交主力军,其价格往往与学区的优劣成正比。 但随着各大城市陆续出台政策打击学区房炒作,学区的优势已经不再稳固。 比如上海的“分配到校”政策,给予了普通学校生源进入名校的机会,间接降低了学区房的价值。 一方面,很多顶级名校的招生方式,已经跳出学区这个概念了。 另一方面,当下随着学历的贬值,很多家长也在思考,投入如此巨大的成本求学到底有没有必要。 因此,一旦老破小的相关教育资源发生变化,那么房产价格泡沫也将随之破裂。 所以随着“学区”溢价的泡沫彻底消除,市面上像密云小区那样的学区房割肉成交案例也越来越多,“以价换量”已经成为了常态。 3. 物业被吐槽,居住环境堪忧。 作为落后于时代的产品,老破小被大家诟病最多的就是物业和环境。 在很多的老旧小区,由于没有统一的物业管理,小区的公共设施维护不力,环境卫生状况也比较差。 没电梯、没物业,停车不方便,还有楼板隔音差、不抗震、下水管老化问题等等... 这些老破小一直以来的遗留问题,也都不是一朝一夕就能改善的。 所以,房子越老,价值越低是不争的事实。 4. 拆迁造富梦碎,急售房源增加。 过去市面上还有那么一部分人,买市中心的老破小可能是在博未来的老破小拆迁。 因为以前的老破小,虽说环境不咋样,但始终都有“拆迁暴富”的可能。 但是现在的一线城市,也已经过了那个“拆迁造富”的年代。 随着市区新房供应的增加,机会越来越多,市面上客户的选择也越来越多。 相比新房老破小大多位置更好,但真实的居住体验,很多是这样的: 有些老破小的奇葩户型,甚至是这样的: 这样的大背景,也就导致了“业主急售”、“诚心出手”的情况比比皆是。 看二手房的人本来就在减少,看老破小的人群就更少了。 03 老破小,未来会如何? 从短期来看,如今的老破小面临着有史以来最严重的抛压,房价下行的颓势短期难以逆转。 从长期来看,房子的价值随着年份增长而下降,也同样是一个不可逆的过程。 在总爷看来,学区光环褪去,拆迁梦想浇灭,与新房差距过大,这些都是老破小在这轮调整中暴跌的导火索。 同时伴随房地产进入改善周期,愿意选择老破小这种房子的人群就更加少了。 用总爷一位营销总朋友的话:“住过新房的人,很难再住回老破小。” 但一线城市的老破小,毕竟有地段的属性在,性价比也慢慢跌出来了。 根据易居研究院发布报告,截至今年一季度,一线城市老破小的价格泡沫已经显著减少,降至只有5%。 这也让很多人开始思考,现在是否是购买老破小的良机? 随着老破小重新开始回归自住逻辑,加上如已经跌回2018年的价格,激发了各大一线城市二手房市场的活力。 另外,上海正大力推行老旧小区改造的“美丽家园”计划,很多老破小的社区环境,有机会迎来一定程度的改善。 对于刚需购房者而言,由于出色通勤和价格优势,老破小仍然会长期占据市场成交大头。 “先上车后换座”,同样不失为一种选择。 在性价比足够高的情况下,选择对这类产品过渡,依旧是很多年轻人的最佳选择。 对于老破小,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。
一线城市老破小走势,来源易居
上海老破小成交挂牌记录,来源链家
上海老破小成交挂牌记录,来源链家
北京老破小成交挂牌记录,来源链家
上海教育政策调整
上海普陀区某老小区实拍
上海普陀区某老小区实拍
上海普陀区某老小区实拍
上海拆迁政策
一线城市老破小
一线城市老破户型代表,来源链家
链家聊天记录
一线城市老破小泡沫,来源易居
上海老旧小区改造计划
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